كان ESG على جدول الأعمال لفترة من الوقت ، ولكن صناعة التمويل العقاري قد تمسكت به فقط من خلال الثأر في العامين الماضيين ، كما يقول Peter Cosmetatos ، الرئيس التنفيذي لمجلس تمويل العقارات التجارية ( CREFC ) في أوروبا ، والذي يعمل بمثابة صوت للتمويل العقاري التجاري.
يحاول كل من السوق والمنظمين الآن التحرك بسرعة كبيرة. نحن بحاجة إلى مقاييس بسيطة ، وأساليب بسيطة ، ومنهجيات بسيطة - لكنها بحاجة إلى أن تعكس التعقيدات الأساسية الهائلة "، كما يقول Cosmetatos ، الذي تلقى" تعليمه "في التمويل الأخضر للعقارات كمدير للسياسة المالية في اتحاد العقارات البريطاني منذ عام 2008 حتى 2013.
"أصبحت الاعتبارات المناخية جزءًا من عملية صنع القرار المتعلقة بالإقراض والتحليل والاكتتاب العادي ، لكننا لم نصل إلى ذلك الهدف بعد. عندما يصبح هو القاعدة ، لن يُطلق على التمويل الأخضر اسم التمويل الأخضر بعد الآن ؛ سيكون مجرد إقراض ، كما يقول.
سيستغرق تضمين التمويل الأخضر في البيئة المبنية وقتًا. يقول Cosmetatos ، ستكون عملية "تكرارية". "سوف نذهب ذهابًا وإيابًا. سيحتاج كل من الصناعة والجهات التنظيمية إلى المرونة والرشاقة وتكييف مناهجهم أثناء المضي قدمًا. لا يوجد تحد واحد ولا حل بسيط ".
في غضون ذلك ، يوضح Cosmetatos ، قد يرى المقرضون الذين يتجاهلون الاعتبارات المناخية أن قيمة العقارات الضمانية تنخفض خلال فترة القرض ، إذا فشل العقار في مواكبة اللوائح والتوقعات المتزايدة المتعلقة بالمناخ.
ويوضح قائلاً: "على نحو متزايد ، يحتاج المقرضون إلى فهم المخاطر الناشئة عن تغير المناخ ، ليس فقط في مواجهة تدقيق المستثمر والرقابة التنظيمية ، ولكن أيضًا لأنه أصبح من الواضح أن مخاطر المناخ هي جانب من جوانب مخاطر الائتمان ".
فيما يلي خمس نقاط رئيسية من محادثة MIPIM World مع Cosmetatos:
سيحتاج كل من الصناعة والجهات التنظيمية إلى المرونة والرشاقة وتكييف مناهجهم أثناء المضي قدمًا. لا يوجد تحد واحد ولا حل بسيط - Peter Cosmetatos، CREFC Europe
Peter Cosmetatos، CREFC Europe
1. ما وصلنا إليه - مجموعة من أنظمة التصنيف المعقدة والمربكة
تعتبر الأنظمة التنظيمية الحالية التي تقيِّم أداء الطاقة في جميع أنحاء أوروبا مُربكة ومعقدة. تعتبر تقييمات أداء الطاقة (EPC) في صميم السياسة الحكومية. "لا يوجد إطار عمل موحد عبر الدول الأوروبية: لا يوجد اتساق في الحد الأدنى من التصنيفات. يمكن أن يكون هناك أحرف أو أرقام لتصنيفات مختلفة ، ويمكن أن يعني نفس الحرف أو الرقم أشياء مختلفة في بلدان مختلفة ، "كما يقول Cosmetatos. يصبح هذا التحدي أكبر حيث يضع الاتحاد الأوروبي معايير لما يعتبر أخضر وما لا يعتبر ، مع إدخال لائحة الإفصاح عن التمويل المستدام وتصنيف الاتحاد الأوروبي .لا يوجد إطار موحد ولا اتساق في الحد الأدنى من التصنيفات - Peter Cosmetatos، CREFC Europeفي المملكة المتحدة ، على سبيل المثال ، تعمل الحكومة على تعزيز تنظيم أداء الطاقة من خلال جعل السماح للمباني التجارية بتصنيف "F" أو "G" أمرًا غير قانوني. ينطبق هذا حاليًا فقط على نشاط التأجير الجديد ، ولكن اعتبارًا من أبريل 2023 سيؤثر أيضًا على عقود الإيجار السارية بالفعل. بعد ذلك ، تتطلع حكومة المملكة المتحدة إلى رفع الحد الأدنى للتصنيف من "E" إلى "B" بحلول عام 2030 ، وربما أيضًا بحد أدنى مؤقت من التصنيف "C" بحلول عام 2027. وسيؤثر هذا في النهاية على حوالي 85٪ من جميع المباني التجارية ، مقارنة بنسبة 10-15٪ للنقطة الفاصلة "E" الحالية ، وفقًا للتقديرات التي استشهد بها Cosmetatos.
2. ما هو مطلوب - إطار بسيط وشامل ، لكن هذا يمثل تحديًا
يقول Cosmetatos إن تحقيق صافي صفر من الكربون في البيئة المبنية بحلول عام 2040 - من أجل تلبية هدف المناخ البالغ 1.5 درجة - يمثل تحديًا هائلاً لواضعي السياسات والمستثمرين والشركات العقارية على حدٍ سواء. هذا بشكل خاص لأن البيئة المبنية ، بطبيعتها ، غير متجانسة للغاية وطويلة الأجل. يجب أن يكون الحل بسيطًا ، ولكن ، يضيف Cosmetatos ، "في أي وقت تحاول فيه إنشاء شيء بسيط للغاية للتعامل مع شيء معقد للغاية - والاستدامة معقدة للغاية - فهناك خطر إنشاء إجراء وكيل سيئ." بالنسبة للشركات ، يجب أن يكون التركيز الأساسي للمخاطر التنظيمية ("الانتقالية") جنبًا إلى جنب مع المخاطر المادية التي يشكلها تغير المناخ ، حيث يجب على صانعي السياسات تشجيع إزالة الكربون بسرعة والتكيف مع المناخ ، كما يقول Cosmetatos. ويضيف أن المشكلة هو أن " هناك العديد من المبادرات التي يصعب عليها معرفة أيها يجب أن تتشبث به وأيها يجب تجاهله " مع وجود أفضل إرادة في العالم. حتى أن بعض المقترضين طوروا إطارهم الخاص. يقول Cosmetatos: "إذا ركز مختلف المقرضين وأصحاب العقارات والمحتلين على مقاييس وإجراءات مختلفة ، فسيصبح الأمر في حالة فوضى كاملة". لا أحد يعرف الجواب؟ لا ، كما يقول Cosmetatos ، ومن هنا تأتي الحاجة إلى نهج تكراري خطوة بخطوة.3. المحركون الأوائل للتمويل الأخضر
في السنوات الأخيرة ، طور عدد قليل من مديري الاستثمار العقاري المؤسسي الخبرة الأساسية في مجال العقارات المستدامة ؛ لقد تميل إلى أن تكون تلك التي تدعم المبادرات والمنظمات مثل شراكة المباني الأفضل ، CRREM ، شبكة مجالس المباني الخضراء و GRESB ، يضيف Cosmetatos. لكن التحدي الحقيقي في قطاع العقارات التجارية يأتي من عدة آلاف من مالكي المباني (خاصة في القطاع الخاص ، حيث لا يتعين عليهم الرد على المستثمرين المؤسسيين) الذين لا يمتلكون خبرة الاستدامة للشركات الكبيرة. "معظم مالكي العقارات التجارية ليسوا خبراء في الاستدامة. يجب أن يتم إرشادهم ومساعدتهم وإخبارهم بما يجب عليهم فعله. تتمثل إحدى طرق حدوث ذلك في أن يأتي المنظم ويقول ، "لا يُسمح لك بالقيام بذلك ، عليك القيام بذلك" - على سبيل المثال ، الحد الأدنى من معايير كفاءة الطاقة في المملكة المتحدة. هناك طريقة أخرى تتمثل في وصول عدد صغير من المقرضين إلى عدد كبير من المقترضين بتقديم المشورة والتمويل من أجل التحسينات الخضراء للمباني ". هذا "عدد قليل من المقرضين" آخذ في الازدياد. شجعت التصريحات المبكرة من البنك المركزي الهولندي حول مخاطر المناخ البنوك الهولندية مثل ING و ABN AMRO على تولي زمام المبادرة في التمويل المستدام المبتكر. في المملكة المتحدة ، يقود أمثال Lloyds و Aviva Investors أفضل ممارسات الإقراض المستدام.بالنسبة للمقرض ، هناك العديد من المكاسب - Peter Cosmetatos ، CREFC Europeاللاعبون الآخرون الرائدون في مجال العقارات الذين يتخذون خطوات مثيرة للاهتمام هم ، ولا يزالون ، ديروينت لندن ، وجيسينا ، وأليانز العقارية . وفي الوقت نفسه ، الابتكار ليس فقط للأسماء الكبيرة. يشير Cosmetatos إلى Atelier Capital Partners في سوق التمويل السكني في المملكة المتحدة. ينصب تركيزهم على بناء سلسلة إمداد من الشركاء "الأخضرين" ذوي العقلية المتشابهة بالرجوع إلى إرشادات RIBA ، كما يقول Cosmetatos ، من أجل تقليل التكاليف وتسهيل توسيع نطاق أعمال التمويل المستدام. يقول Cosmetatos: "بالنسبة للمقرض ، هناك العديد من المكاسب". تتضمن هذه المكاسب التعرف على الضمانات الأساسية ، والتي بدورها تسمح لهم بكتابة أعمال جديدة وتحسين جودة الأصول التي يتعرضون لها بالفعل ؛ علاقة أعمق مع المقترض ، من خلال توفير خدمة ذات قيمة مضافة إضافية ؛ بالإضافة إلى نقاط الكعكة من المنظمين والمستثمرين ، و "أي شخص آخر ينظر إلى ما تفعله". فيما يتعلق بعمل CREFC Europe ، نشرت الجمعية دليل العناية الواجبة المتعلقة بالمناخ لأعضائها المقرضين في مايو الماضي. تركز مجموعة العمل ESG في CREFC Europe الآن على المجالات التي تشمل إطلاق استبيان العناية الواجبة المتعلقة بالمناخ للمقرضين ، ومجموعتين مختلفتين من الإرشادات: حول كيفية التنقل في تصنيفات SFDR وكيفية اختيار وتعيين وإرشاد مقدمي الرأي الثاني .
4. التمويل الأخضر للمباني القائمة أمر بالغ الأهمية
يوضح Cosmetatos ، الذي يشير إلى أن أوروبا لا يمكنها الاستسلام بمجرد الاستسلام على المباني التي يزيد عمرها عن بضع سنوات. "لن يكون جيدًا من أي منظور - للمجتمعات المحلية ، للمالكين ، للكربون ..." تم بالفعل بناء حوالي 80 ٪ من المباني التي ستكون على آفاقنا في عام 2050 ، وفقًا لتقديرات مجلس المباني الخضراء في المملكة المتحدة . "لذلك ، لن نحقق أهدافًا صافية صفرية في العقود القادمة إلا إذا قمنا بتعديل المباني الحالية بطريقة تراعي انبعاثات الكربون . تضيف Cosmetatos: المباني الحالية بالغة الأهمية."إن قدرة المبنى على التحسين وتحقيق شيء قريب من عملية خالية من الكربون ستكون مختلفة لكل مبنى ، اعتمادًا على ما إذا كان مبنى مكتبيًا أو سكنًا للطلاب أو مركزًا للبيانات ، على سبيل المثال ، وعمر المبنى سواء كان عمره خمسة أو 20 أو 150 عامًا ، " "نحن بحاجة إلى فهم الاحتمالات لكل مبنى على حدة: إلى أي مدى يمكن تحسين المبنى وبأي تكلفة ، نقدًا ومن حيث الكربون. "سيكون هناك عدد قليل من المباني التي لا تحتاج إلى القيام بأي شيء لها ؛ وحفنة أكبر من المباني - ونأمل ألا تكون كثيرة - التي سيتعين هدمها ، حيث لا يمكن تكييفها وجعلها مناسبة للغرض.نحن بحاجة إلى فهم الاحتمالات لكل مبنى على حدة: إلى أي مدى يمكن تحسين المبنى وبأي تكلفة ، نقدًا ومن حيث الكربون - Peter Cosmetatos، CREFC Europe
" ستكون غالبية المباني في المنتصف: ستحتاج إلى مستوى معين من التعديل التحديثي والتجديد والتجديد ، حتى يمكن أن تكون جيدة بقدر ما يمكن أن تكون معقولة لفترة طويلة بما فيه الكفاية ، وأن يكون الكربون والنفقات الرأسمالية اجعل تلك التحسينات منطقية. " "يجب أن نحاول تحريك كل مبنى نحو أن يكون مستدامًا بقدر ما يمكن أن يكون ، بدلاً من القلق بشأن ما إذا كان سيتم تصنيفها على أنها خضراء أو بنية اللون."يجب أن نحاول تحريك كل مبنى نحو الاستدامة قدر الإمكان ، بدلاً من القلق بشأن تصنيفها على أنها خضراء أو بنية اللون - Peter Cosmetatos، CREFC Europe
5. إن تمويل "المباني الخضراء اللامعة والجديدة" هو الشيء السهل ، ولكنه ليس الأفضل
ويتابع قائلاً: "كان هناك تحرك ضخم من المنظمين الماليين للإشارة إلى أن تغير المناخ يوفر فرصًا ومخاطر نظامية على النظام المالي". "والصناعة المالية تخضع بشكل متزايد لمتطلبات الإفصاح واختبار الإجهاد الذي يركز بشكل خاص على مخاطر المناخ والمناخ."يُعد تمويل إزالة الكربون عن المباني التجارية فرصة هائلة - Peter Cosmetatos، CREFC Europeعلى الرغم من ذلك ، يشير Cosmetatos إلى أن أحد المخاطر هو أن المقرضين قد يتفاعلون من خلال النظر إلى الحد من مخاطر الكربون والمناخ في محافظهم قدر الإمكان. " يحب الجميع المبنى الأحدث والأكثر لمعانًا واستدامة الذي يظهر في مدينة لندن أو عبر مدن أخرى. هذه المباني ستكون دائمًا قابلة للتمويل "، كما يقول. " المطلوب هو أن يقوم المنظمون الماليون بتشجيع البنوك والمقرضين الآخرين على الإقراض مقابل المباني البنية لجعلها أكثر خضرة . إن تمويل إزالة الكربون عن المباني التجارية فرصة هائلة ، وهي ستتطلب قدرًا كبيرًا من رأس المال. يتعين على البنوك الأوروبية والمقرضين الآخرين اغتنام هذه الفرصة ". كصوت صناعة الإقراض العقاري التجاري الرسالة واضحة.